Jak zapowiada się 2017 rok na rynku nieruchomości? W jaki sposób zmiany przepisów oraz programy rządowe wpłyną na obrót i ceny? Oto podsumowanie najbardziej znaczących zmian, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości w bieżącym roku kalendarzowym.
Według Agaty Stradomskiej z sieci biur nieruchomości RE/MAX Polska, rynek mieszkaniowy w Polsce czeka kilka istotnych zmian. Wśród nich warto wymienić skutki programów rządowych, czy też nowelizację prawa budowlanego. Poniżej zostały przedstawione perspektywy dla rynku nieruchomości w 2017 r.
Trudniej o kredyt
Niestety Polacy nie należą do osób zamożnych i oszczędnych, dlatego chętnie korzystają z możliwości uzyskania kredytu hipotecznego na zakup własnego M. Jednak o ten będzie coraz trudniej. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, próg wymaganego wkładu własnego w 2017 wzrósł o kolejne 5 proc. i obecnie wynosi 20 proc. Oznacza to, że kupujący mieszkanie muszą dysponować własnymi środkami finansowymi w wysokości jednej piątej wartości nabywanego mieszkania.
Kolejnym utrudnieniem dla osób, które chciałyby skorzystać z kredytu hipotecznego są, planowane na 2017 r., zmiany w zakresie działań pośredników kredytowych. Dotychczas byli oni wynagradzani przez banki i pomagali swoim klientom w znalezieniu najkorzystniejszych dla nich rozwiązań kredytowych. Zgodnie z projektowaną ustawą o kredycie hipotecznym zmiany mają dotyczyć m.in. zasad wynagradzania pośredników, którzy, jeśli przepis wejdzie w życie, będą opłacani wyłącznie przez zlecających im usługę klientów. Taka zmiana zdecydowanie zmniejszy dostępność pośrednictwa kredytowego w Polsce.
Programy rządowe
Program “Mieszkanie dla Młodych”, przewidziany na lata 2014-2018, cieszył się w ubiegłym roku tak dużą popularnością, że już w marcu 2016 r. wyczerpała się pula środków przewidzianych na tamten rok. Niedługo później, bo w lipcu, zakończono przyjmowanie wniosków z terminem realizacji 2017. Ostatecznie od 1 stycznia 2017 r. możliwość ich składania została odwieszona i program MDM będzie dostępny, aż do wyczerpania ogólnej kwoty limitu. Prognozuje się, że ta chwila nadejdzie jeszcze w tym samym miesiącu, bo zainteresowanie programem jest ogromne, a niektóre banki już teraz wstrzymały przyjmowanie wniosków. Później będzie można skorzystać jedynie ze środków przeznaczonych na ostatni rok programu.
Następny program rządowy - “Mieszkanie Plus” - będzie różnić się zdecydowanie w swojej formie od dotychczasowych sposobów wsparcia mieszkalnictwa, stawiając na niedrogi wynajem mieszkań. Klucze do swojego M w ramach tego programu pierwsi mieszkańcy odbiorą w 2019 r. W przyszłych latach zarówno program “Mieszkanie Plus”, jak i pojawiający się na polskim rynku inwestorzy instytucjonalni, którzy będą dysponować dużą bazą mieszkań pod wynajem, przyczynią się do redukcji wysokich dziś kosztów najmu, dzięki czemu zwiększy się dostępność i popularność tej formy mieszkalnictwa, jako alternatywy dla własnego M.
Łatwiejsze procedury budowlane, droższa budowa
Nowelizacja prawa budowlanego obejmuje szereg ułatwień dla postępowań urzędowych związanych z realizacją obiektów budowlanych. Ustawa wprowadziła zwolnienie niektórych robót budowlanych z pozwolenia na budowę lub ich zgłoszenia, skróciła termin wniesienia sprzeciwu przez urząd, umożliwiła wprowadzenie ograniczonych zmian w projekt budowlany bez konieczności rozpoczynania procedur od nowa, a także doprecyzowała i ujednoliciła postępowania legalizacyjne w przypadkach dokonania samowoli budowlanej.
Ulegają także zmianie przepisy dotyczące warunków technicznych dla budynków, których budowa rozpoczyna się od 1 stycznia 2017 r. Nowe domy muszą być bardziej energooszczędne. Oznacza to zwiększone koszty budowy wynikające z konieczności zakupu lepszych jakościowo materiałów.
Mały obrót ziemią rolną
W maju 2016 r. weszły w życie przepisy znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z uchwalonymi zmianami, nabywcą nieruchomości rolnej może być zasadniczo rolnik indywidualny (właściciel lub dzierżawca użytków rolnych nieprzekraczających powierzchni 300 ha i spełniający inne wymagania w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Z uwagi na utrudnienia w nabyciu, a także późniejsze ograniczenia w zbyciu, nieruchomości rolne przestają pełnić funkcję lokaty kapitału, jak to miało miejsce w poprzednich latach, a stają się głównie zasobem użytkowym.
Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów można już teraz zaobserwować znaczne zmniejszenie się liczby transakcji ziemią rolną i nie ma przesłanek, aby sytuacja ta zmieniła się w tym roku.
Łatwiej będzie wyciąć drzewo
Ułatwienie wycinki drzew lub krzewów przez właścicieli nieruchomości na ich posesji, to cel nowelizacji ustawy o ochronie przyrody oraz o lasach. Dzięki temu wycinka drzew i krzewów na własnej nieruchomości będzie możliwa bez zgody urzędu, o ile nie będzie wiązała się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z zezwoleń będą zwolnione drzewa, których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza 100 cm w przypadku: topoli, wierzby, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej i platanu klonolistnego, a w przypadkach pozostałych gatunków drzew – 50 cm.
Planowane zmiany w użytkowaniu wieczystym jeszcze nie teraz
Zgodnie z przygotowywanymi przepisami, użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkami wielorodzinnymi ma przekształcić się we własność z mocy prawa. Przepisy te pierwotnie miały wejść w życie już z początkiem roku, ale tak się jednak nie stało. Wprowadzenie w życie zmian planowane jest obecnie na lipiec 2017 r. Taka procedura przekształcenia użytkowania wieczystego we własność wychodzi naprzeciw oczekiwaniom wielu właścicieli mieszkań, którzy do tej pory, z różnych przyczyn, nie mogli dokonać takiej zmiany i wyeliminuje obawy o podwyżki opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości gruntu.
Niektóre urzędy skarbowe zmieniły interpretacje przepisów i nie wyrażają zgody na rozliczanie zysków z najmu ryczałtem.
W latach ubiegłych skarbówka zgadzała się na to, aby wynajmujący płacili 8,5 proc. podatku ryczałtem. Według Fiskusa osoba wynajmująca kilkadziesiąt mieszkań nie prowadzi działalności gospodarczej. Najnowsze regulacje wprowadziły nowe kryterium długości wynajmu. Osoba wynajmująca mieszkanie turystom będzie musiała rozliczać się jak przedsiębiorca, bo wynajem nawet na krótkie pobyty jest działalnością gospodarczą. Jeśli skarbówka potwierdzi, że wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, to naliczy mu wyższy podatek w wysokości 18 lub 32 procent, który będzie uwarunkowany od wysokości dochodów.
Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów w 2017 roku zmniejszą się w porównaniu do lat ubiegłych stawki podatku od nieruchomości.
Podatnikiem podatku od nieruchomości jest osoba fizyczna, prawna bądź jednostka organizacyjna, w tym spółka nieposiadająca osobowości prawnej, która jest: właścicielem nieruchomości lub obiektu budowlanego podlegającemu opodatkowaniu, posiadaczem samoistnym nieruchomości lub obiektu budowlanego, użytkownikiem wieczystym gruntów lub posiadaczem nieruchomości lub jej części albo posiadaczem obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi, opodatkowaniu podlegają grunty, budynki i ich części oraz budowle i obiekty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Od 2017 z obowiązujących przepisów wyłączone zostaną użytki rolne i lasy z wyjątkiem tych przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej. Podatku od nieruchomości nie będzie trzeba uiszczać za nieruchomości będące własnością obcych państw oraz organizacji międzynarodowych albo przekazanych im w użytkowanie wieczyste przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych. Zwolnione z podatku będą również grunty znajdujące się pod wodami powierzchniowymi, nieruchomości zajęte na potrzeby jednostek samorządu terytorialnego oraz grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych.
Każda z gmin musi samodzielnie ustalić swoje stawki daniny zwracając uwagę na nie przekroczenie górnych granic podatków i opłat lokalnych podanych przez Ministra Finansów. Nowe przepisy spowodowały obniżenie górnych kwot należnych podatków, co zmusi wielu samorządowców do podjęcia uchwał z nowymi składkami daniny.
Już 1 stycznia 2017 roku zostanie uruchomiona druga część środków z programu Mieszkanie Dla Młodych, której suma wynosi 373 mln zł.
Rządowy program dopłat na zakup mieszkania lub domu działa od 2014 roku. Wskutek niesłabnącej popularności do dnia 20 listopada br. skorzystało z niego ponad 73 tys. kredytobiorców. Wartość dofinansowania wyliczona na podstawie podpisanych umów kredytowych osiągnęła kwotę 1,8 mld zł.
Eksperci prognozują, że środki przewidziane na przyszły rok rozejdą się błyskawicznie, chociażby dlatego, że aż 50 procent przewidzianej kwoty została zarezerwowana już na początku lipca tego roku.
Przypomnijmy, że osoby, które chcą ubiegać się o uzyskanie preferencyjnego kredytu w ramach dopłat z programu MDM nie mogą mieć ukończonego 35 roku życia (w przypadku małżeństw wiek dotyczy młodszego z małżonków). Mieszkanie, które może zostać dofinansowane, może zostać zakupione zarówno od dewelopera, jak i z rynku wtórnego, jednak należy pamiętać, że jego powierzchnia użytkowa nie może przekroczyć 75 mkw. Jeśli zdecydujemy się na zakup domu, jego powierzchnia użytkowa może wynieść do 100 mkw.
W 2018 roku w ramach programu Mieszkanie dla Młodych przewidziane zostało dofinansowanie w wysokości 762 mln zł. Rok 2018 to ostatni rok działania programu. Jego następcą będzie program Mieszkanie Plus, którego szczegóły nie są jeszcze znane.
Zgodnie z wydaną w 2013 roku Rekomendacją S przez KNF, od 1 stycznia 2017 roku banki będą zmuszone do zwiększenia kwoty wkładu własnego z 15 do 20 procent. Według statystyk, przeciętna kwota kredytu hipotecznego wynosi 225 tys. zł co oznacza wzrost wkładu własnego z 34 do 45 tys.zł.
Czy można jakoś ominąć obowiązujące przepisy? Otóż tak. Wysokość wkładu własnego może zostać ograniczona aż do 10 procent pod warunkiem ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń do kredytu. Jednym z najbardziej dostępnym jest popularne ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Ubezpieczenie takie będzie musiało funkcjonować do momentu zejścia LtV kredytu poniżej progu 80 proc. - a nie, jak dotychczas, 85 proc. Głównym mankamentem przy tego typu rozwiązaniu jest fakt, że przy ratach stałych na początku spłaca się głównie odsetki, a nie kapitał kredytu, a osiągnięcie wymaganego pułapu zajmie dobrych kilka lat.
Dla wszystkich tych, którzy zaczynają stawiać swój dom, chcą urządzić swoje nowe mieszkanie lub po prostu kochają architekturę rusza kolejna edycja Targów „Dom z pomysłem”.
Na koniec września tego roku Warszawa przepełni się przedstawicielami nieruchomości. Rusza V edycja Property Forum 2015.